Un dispositif jugé « robuste et vertueux »

Instauré en 2018, l’encadrement des loyers vise à éviter les hausses excessives, sans pour autant abaisser les prix. Pour les deux rapporteurs, la mesure « produit des effets positifs » et a permis de contenir certains abus, alors que le logement représente le premier poste de dépenses des ménages. « Contrairement aux idées reçues, ce dispositif n’a pas entraîné de baisse de l’offre locative », insiste Inaki Echaniz, qui plaide pour sa généralisation.

Le rapport propose de donner aux mairies volontaires, situées en zone tendue et à leurs communes limitrophes, la possibilité d’appliquer l’encadrement sans passer par la lourde procédure intercommunale actuelle. Il recommande également de renforcer les sanctions : jusqu’à 10 000 euros d’amende pour un bailleur particulier et 30 000 euros pour une personne morale en cas de non-respect. Les élus suggèrent par ailleurs que le produit de ces amendes soit reversé aux communes, afin de les inciter à exercer pleinement leur rôle de contrôle.

Vers un encadrement des compléments de loyer

Autre piste, mieux réguler les compléments de loyer, souvent jugés arbitraires. Aujourd’hui, un propriétaire peut majorer le loyer en invoquant certaines caractéristiques (terrasse, vue, équipements), sans cadre précis. Les rapporteurs souhaitent introduire un coefficient correcteur pour valoriser les surfaces annexes et fixer des règles plus transparentes, afin de sécuriser à la fois bailleurs et locataires. Ils plaident également pour une procédure unique de contestation des loyers par les locataires, afin de simplifier des démarches actuellement multiples et complexes.

Une levée de boucliers de la FNAIM

Ces propositions suscitent une vive opposition de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Dans un communiqué publié le même jour, son président, Loïc Cantin, dénonce un rapport « éloigné des réalités du terrain » et une « fuite en avant » qui risque de décourager les investisseurs privés. Selon la FNAIM, l’encadrement des loyers est une mesure « inefficace, punitive et contre-productive ».

La fédération rappelle qu’un arrêté encadre déjà chaque année l’évolution des loyers par le biais de l’indice de référence (IRL), et estime que les augmentations observées dans les villes soumises à l’encadrement ne diffèrent pas significativement de celles relevées ailleurs. « Le dispositif fait peser sur les bailleurs privés la responsabilité d’une crise du logement qui résulte d’abord d’un déficit de construction et d’un manque de soutien à l’investissement locatif », regrette Loïc Cantin.

La FNAIM invite les pouvoirs publics à attendre le bilan définitif de l’expérimentation prévue pour 2026 avant toute réforme, et appelle à des politiques davantage tournées vers la production de logements et l’attractivité du statut de bailleur.

Une future proposition de loi en préparation

Malgré ces critiques, Inaki Echaniz et Annaïg Le Meur prévoient de déposer une proposition de loi dans les prochaines semaines, afin d’ancrer leurs recommandations dans le droit. « Nos mesures sont équilibrées et équitables, elles n’opposent pas bailleurs et locataires », a assuré Annaïg Le Meur, tandis que son collègue socialiste appelle à l’adoption d’une véritable loi de programmation sur le logement.

Le débat, lui, ne fait que commencer : entre volonté politique d’encadrer davantage et inquiétudes des professionnels sur l’investissement locatif, l’encadrement des loyers s’impose plus que jamais comme l’un des marqueurs de la politique du logement.