Des volumes toujours insuffisants

Avec 28 740 transactions au deuxième trimestre 2025, le marché affiche une petite croissance sur un an. Mais le volume annuel de 117 930 ventes reste inférieur à 120 000 depuis six trimestres consécutifs, un seuil comparable au creux de la crise de 2009.

La dynamique est contrastée selon les territoires :

• Paris recule nettement (-12 %), avec seulement 6 200 ventes d’appartements.
• La Petite Couronne enregistre une hausse limitée (+5 %), mais toujours inférieure aux niveaux de 2023.
• La Grande Couronne se distingue avec une progression plus nette (+10 %), portée par la demande en maisons individuelles.

Les disparités départementales restent fortes : de -1 % en Seine-Saint-Denis à +12 % en Seine-et-Marne, ce qui illustre la fragmentation du marché francilien.

Les maisons, moteur inattendu du marché

Alors que les appartements stagnent (20 340 ventes, soit 0 % d’évolution sur un an), le marché des maisons a retrouvé des couleurs. Avec 8 410 transactions (+12 %), il s’agit du segment le plus dynamique. La progression est homogène : +7 % en Petite Couronne, +14 % en Grande Couronne. Seule la Seine-Saint-Denis reste en retrait (-4 %).

Cette embellie traduit à la fois une aspiration persistante pour la maison individuelle – renforcée depuis la crise sanitaire – et des prix qui ont légèrement reculé, améliorant la solvabilité relative des acheteurs.

Prix : une stabilisation confirmée

Après deux années de baisse, les prix semblent s’être stabilisés :

• En Île-de-France, le prix moyen des appartements s’élève à 6 100 €/m² (+0,1 % en un an), tandis que celui des maisons s’établit à 324 600 € (-0,8 %).
• À Paris, les prix se maintiennent depuis plus d’un an et demi autour de 9 500 €/m² (9 490 €/m² au T2, +0,2 %). Les projections tablent sur une légère remontée à 9 650 €/m² en octobre (+1,8 % en un an).
• Les écarts restent abyssaux : de 6 510 €/m² dans le 19e (Pont de Flandre) à plus de 15 000 €/m² dans le 7e (Saint-Thomas-d’Aquin).

Les avant-contrats laissent entrevoir une hausse modérée d’ici octobre 2025 : +1,9 % pour les appartements et +2,9 % pour les maisons en Île-de-France.

Des tensions accrues sur la solvabilité des ménages

Si le début d’année a été marqué par une stabilisation des taux de crédit, la barre des 3 % n’a pas été franchie à la baisse. Dans un contexte politique incertain, le risque de nouvelles hausses plane.

Conséquence : la capacité d’achat immobilier des ménages franciliens continue de se réduire. Pour un budget équivalent, un acquéreur pouvait acheter 65 m² en 2022 ; il ne peut plus espérer que 58,5 m² en octobre 2025. Pour une maison, la surface achetable passe de 100 m² à 87,6 m² sur la même période.

Cette perte de solvabilité se traduit mécaniquement par un blocage du marché : moins d’acquéreurs éligibles, des transactions retardées, et une pression croissante sur le marché locatif.

Le marché locatif et la crise du neuf accentuent les blocages

L’inertie du marché ancien engendre un effet domino : l’accession à la propriété devient plus difficile, les ménages prolongent leur statut de locataires, et le marché locatif se tend davantage. Dans le même temps, le secteur du neuf reste à l’arrêt, accentuant le déficit structurel d’offre.

Un autre indicateur vient confirmer cette tendance : le marché des terrains à bâtir est au plus bas depuis vingt ans. En 2024, seulement 2 000 terrains ont été vendus en Île-de-France, contre plus de 7 000, vingt ans plus tôt. Le prix médian s’établit à 135 000 €, mais la rareté du foncier, les contraintes réglementaires (Zéro Artificialisation Nette) et la hausse des coûts de construction freinent considérablement la dynamique.

Un marché à la recherche d’un nouvel équilibre

Pour les Notaires du Grand Paris, la question est désormais de savoir si ce niveau d’activité réduit est appelé à durer :

« Le maintien des ventes à un niveau aussi bas interroge : le rythme actuel pourrait-il constituer la nouvelle norme pour les années à venir ? »

À court terme, les projections annoncent peu de progression des volumes, une hausse des prix limitée mais généralisée, et une solvabilité toujours fragilisée par le niveau des taux et la hausse des prix.

En filigrane, c’est la transformation en profondeur du marché francilien qui se dessine : accès à la propriété restreint à une minorité, tension croissante sur la location, et une redistribution géographique des dynamiques entre Paris, la Petite et la Grande Couronne.